在房地产市场中，提及“400平别墅”，这一表述往往引发人们对于空间与奢华的无限遐想。然而，对于这一面积描述是否指的是别墅的全部面积，实际上并非一概而论，而是需要根据具体情况进行解析。

首先，从字面意思上理解，“400平”直接关联到的是面积大小，但这一面积究竟是指别墅的哪一部分，则需要看开发商或销售人员的具体说明。在大多数情况下，如果没有特别注明，我们可以合理推测，“400平”可能指的是别墅的建筑面积，也就是包含了室内所有房间的总面积。这包括了客厅、卧室、厨房、卫生间、书房、储藏室等所有计入销售面积的部分。

但值得注意的是，别墅作为一种高端住宅形式，其面积计算往往比普通住宅更为复杂。除了建筑面积外，别墅还可能拥有广阔的庭院、露台、车库等不计入销售面积但同样占据土地资源的部分。因此，在讨论“400平别墅”时，我们还需要考虑这些额外空间对于整体居住体验的影响。

此外，一些开发商在宣传时可能会采用“赠送面积”等营销策略，这些面积虽然不计入销售合同中的正式面积，但同样为购房者提供了额外的居住或休闲空间。因此，在选购别墅时，购房者除了关注建筑面积外，还应详细了解别墅的实际使用面积以及是否包含有额外的赠送空间。

综上所述，“400平别墅”一般指的是别墅的建筑面积，但具体是否包含庭院、露台等室外空间以及是否有额外的赠送面积，则需要根据具体项目情况进行判断。购房者在选购别墅时，应充分了解项目信息，明确面积计算方式及包含内容，以确保自己的权益得到保障。同时，也需根据自身的实际需求和预算进行理性选择，避免盲目追求大面积而忽略了别墅的实际居住品质和舒适度。